Immobilier locatif

 

Un secteur en plein expansion au Cameroun

 

Les loyers de bureaux gratifient un taux de rendement de 10% contre respectivement 8,75 et 7,5% pour les loyers commerciaux et résidentiels.

Comme  le résume si bien le cabinet Knight Frank dans son rapport intitulé « «Africa Report 2017-Real Estate Markets in a continent of Growth and Opportunity», investir dans l’immobilier est aujourd’hui très lucratif en Afrique et  singulièrement au Cameroun. Plus concrètement, les investisseurs à la recherche du meilleur rendement locatif  doivent venir  à Douala la capitale économique camerounaise. Il faut dire que dans cette ville,  apprend-on, les loyers de bureaux gratifient un taux de rendement de 10% contre respectivement 8,75 et 7,5% pour les loyers commerciaux et résidentiels. Si Douala et Yaoundé  figurent dans le top 15 des villes africaines aux loyers de bureaux les plus chers, le Caire en Égypte, Luanda en Angola, Lagos au Nigeria, Kinshasa en République démocratique du Congo et doublement l’Afrique du Sud avec Johannesburg et Le Cap sont les villes où tout opérateur économique devrait se concentrer.   A  Cap Town par exemple, « ville la plus dangereuse du pays arc-en-ciel»», le retour sur investissement  tourne autour de 7,9 %, c’est bien plus qu’à Miami  où les investisseurs peuvent espérer qu’un rendement locatif de 7,6 % grâce à l’écroulement des prix de l’immobilier.

Ce qui n’est pas toujours le cas en France  où  les analystes affirment qu’un bon rendement locatif atteint les 5 % bruts avant impôts. Les propriétaires bailleurs qui ont investi dans l’immobilier à Chicago en 2016, peuvent espérer un retour sur investissement de 10,4 % par an. Si le Cameroun présente un tel taux de rendement, il n’est point de doute que cela est dû à sa capacité d’accueil encore très énorme. Pas seulement.  D’autres facteurs n’ont négligeables comme la politique sociale des logements menée par le Président de la République est aujourd’hui considérée par nombre d’observateurs comme un échec. Pour avoir un appartement dans un des logements construit par l’État Camerounais, et ses partenaires européens et chinois, il faut débourser au bas mot 16,5  millions FCFA.

L’autre problème réside au niveau  de la croissance démographique.  Estimée 2 600 000 habitants lors de l'indépendance, la population du Cameroun est estimée aujourd’hui  à 22 millions d’âmes. Ce qui pose un réel besoin en termes de logement puisque les citoyens construisent sur des zones à risques, dans les drains, à proximité des rails ou des poteaux électriques…  En investissant dans le logement, l’opérateur économique est certain de trouver des preneurs, surtout lorsque l’exode rurale de la population  crée une certaine promiscuité dans les grandes villes. Beaucoup d’homme d’affaires camerounais à l’instar de Yannick Noah l’ont bien compris en mettant de l’argent dans le complexe immobilier  qui comptera 900 à 1000 logements ainsi qu’un parc géant pour un investissement évalué entre 60 et 65 milliards de FCFA.

A cette gêne s’ajoute  la difficulté à trouver un local dans la capitale économique à cause des coûts élevés des logements. Pour se loger à  Akwa par exemple, il faut débourser au moins 30 000 FCFA pour une modeste chambre, 50 000 FCFA à 70 000 FCFA voire plus pour un studio moderne. L’on ne peut qu’avoir une chambre moderne à Bonapriso avec 30 000 FCFA.  Cette tendance haussière tant même à contaminer les quartiers périphériques de la capitale économique où un Camerounais pouvait se loger à 25 000 FCFA/mois.

 Christian Happi

Logement

Le déficit en logements sociaux plonge l’Afrique dans la précarité

La croissance urbaine non maîtrisée a favorisé la naissance et l’extension des grandes agglomérations insalubres et non-sécurisées.

L’Afrique est le continent avec la croissance urbaine annuelle la plus élevée au monde avec environ 3% selon l’ONU. Cette croissance urbaine non maîtrisée favorise le manque de logements. C'est le même manque partout. Au Cameroun, le déficit en logements sociaux est estimé à plus d’un million ; ce qui est largement supérieur aux 12 000 logements construits en plus de 50 ans d’existence par  la Société immobilière du Cameroun (SIC), entreprise publique originellement chargée de la promotion du logement social. Au même titre que le Cameroun, la Côte d’Ivoire accuse également  une insuffisance de logement de l'ordre de 400 000 et 600 000 unités et se creuse tous les ans d’environ 40 000 - 50 000 unités selon la presse. La majorité de la demande concerne l’immobilier bas de gamme, la pénurie de logements sociaux économiques ayant entrainé une hausse des constructions informelles. Face à cette situation, les autorités ont mis en œuvre de nombreuses actions pour garantir l’accès au logement aux couches les plus défavorisées. Il s’agit par exemple  du programme gouvernemental lancé en 2013 et visant à atteindre 150 000 unités d’ici 2020. Du côté du Sénégal, le déficit est estimé à 300 mille habitations rien qu’à Dakar,, selon une étude du ministère de l’Habitat. Conséquence, la demande de logements est supérieure à l’offre dans les zones urbaines du Sénégal lesquelles concentrent 43 % de la population.  « Nous comptons produire, sur les 10 ans à venir, au moins 5000 logements parmi les 15 mille qui sont prévus dans le cadre du Plan Sénégal émergent (Pse) », annonçait Mamadou Kassé, directeur de la Sn Hlm.

La croissance urbaine non maîtrisée a favorisé la naissance et l’extension des grandes agglomérations d’habitations précaires, insalubres et non-sécurisées. Les gens n'ayant pas d'argent pour payer le loyer ou se construire ou acheter une maison, sont obligés de s'installer dans des zones interdites ou dangereuses, à l'instar des marécages. Selon le Programme des Nations unies pour les établissements humains, la population vivant dans des bidonvilles en Afrique subsaharienne  a doublé entre 1990 et 2012, passant de 102 à 213 millions. Près de 70 % de la population urbaine vit dans les quartiers précaires avec plus de 50% en dessous du seuil de pauvreté au Cameroun d’après des données officielles.

La conséquence de l'insuffisance des logements c'est les prix du loyer élevés. Se loger à un prix raisonnable est quasi-impossible, chaque propriétaire bailleur fixant le prix du loyer à la tête du client. Même si le confort n’y ait pas toujours.

 C.H.

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